オフィスビル供給量、今後5年は過去平均を下回る

森ビル（株）は26日、「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2022」の結果を発表した。

1986年以降に竣工した、事務所延床面積1万平方メートル以上のオフィスビルが対象。一般に公開されている情報を基に、22年5月上旬までに実施した現地調査ならびに聞き取り調査によって供給量を算出している。

東京23区の大規模オフィスビルの供給量は、2023年（128万平方メートル）、25年（119万平方メートル）と一定の供給が見込まれるものの、22年（49万平方メートル）、24年（74万平方メートル）、26年（71万平方メートル）にとどまると予測されるため、今後5年間（22～26年）の平均（88万平方メートル／年）は過去平均（104万平方メートル／年）を下回る見込み。

東京23区の大規模オフィス供給のうち、都心3区（千代田区、中央区、港区）への供給割合は、今後5年間で75％と、過去10年平均（71％）を超える水準が続き、主要ビジネスエリアを中心とした「都心部へのオフィス集積」が進展。特に、「虎ノ門」「日本橋・八重洲・京橋」「品川」「赤坂・六本木」エリアでの供給増加を見込む。「オフィスの大規模化」「都心部へのオフィス集積」の背景としては、国家戦略特区制度といった大規模再開発に関する法令改正などが後押しになっており、都心部における大規模・多機能なまちづくりの急速な進展を挙げている。

東京23区における21年末の空室率は5.6％と、前年末から1.6ポイント上昇した。吸収量（＝前年末の空室面積＋新規供給面積－当年末の空室面積）はマイナス2万平方メートルとなった。
　コロナ禍前の需給が逼迫している環境下においては、エリアによる空室率の差異は大きく見られなかった。しかし、空室率が上昇していく局面においては、都心の主要ビジネスエリアの空室率は5.2％、同エリア内で事務所延床面積10万平方メートル以上の物件では4.5％と、エリアや物件グレードによって空室率の水準に違いが生じている。

21年の吸収量のマイナスの要因を見ると、新築物件はオフィス供給（61万平方メートル）の9割弱（52万平方メートル）が吸収されている一方で、既存物件は新築物件への移転などによる解約が先行し、二次空室の埋め戻しに時間を要している様子が見られたことによる。特に主要ビジネスエリア以外のエリアではその傾向が顕著となった。

（不動産流通研究所より引用）