東京都オフィスの期待利回り、ほぼ横ばい傾向

（一財）日本不動産研究所は27日、第49回「不動産投資調査」（2023年10月時点）結果を発表した。アセット・マネージャーやアレンジャー、ディベロッパー、保険会社など178社を対象に調査を実施。147社より回答を得た。

東京都のオフィスビル（Aクラスビル）の期待利回りは、「西新宿」が3.7％、「渋谷」が3.5％、「池袋」が3.9％（いずれも前回（23年4月）比0.1ポイント低下）とやや低下。「丸の内、大手町」（3.2％）、「日本橋」（3.5％）、虎ノ門（3.5％）、赤坂（3.6％）、六本木（3.6％）、港南（3.7％）エリアは横ばいとなった。
住宅（賃貸住宅1棟）の期待利回りは、「東京・城南」のファミリータイプが3.8％（同0.1ポイント低下）と、同調査以来最も低い水準を前回に引き続き更新。また、「札幌」5.0％（同0.2ポイント低下）、「名古屋」4.6ポイント（同0.1ポイント低下）など、多くの地方都市でも期待利回りの低下が見られた。

商業店舗は、都心型高級専門店の期待利回りが、「東京・銀座」は3.4％と横ばいだったが、多くの地方都市で低下傾向。郊外型ショッピングセンターについては、「仙台」6.3％、「広島」6.3％がいずれも前回比で0.1ポイント低下したが、それ以外の地区は横ばいという結果に。
物流施設・倉庫（マルチテナント型、湾岸部）の期待利回りは、「名古屋（名古屋港）」が4.5％と前回比で横ばい。その他の地区では、前回比0.1ポイントの低下。ホテル（宿泊特化型）の期待利回りは、すべての調査地区で低下し、「京都」4.8％、「那覇」5.2％でいずれも前回比0.2ポイント低下した。

今後1年間の不動産投資スタンスについては、「新規投資を積極的に行なう」という回答が95％（同1ポイント低下）に。一方、「当面、新規投資を控える」との回答は5％と、前回比で2ポイント上昇している。

併せて実施した特別アンケート「金利上昇下の不動産投資市場と投資アセットの多様化」（回答社数135社）の結果も公表。
日銀による一連のイールドカーブ・コントロール（YCC）運用見直しによる長期金利の上昇は、想定する不動産投資期間内において「1～2％の水準」とする回答が66.2％で最多。「今の時点では答えられない」が25.6％と続いた。政策金利がプラスとなった場合は、「不動産投資市場は、一時的に停滞するものの、その後は回復に向かうだろう」とする回答が43.3％で最多に。なお、今後、量的緩和政策が変更された場合についても、「不動産投資市場はピークアウトするが、緩やかな調整となるだろう」との回答が51.9％で最も多かった。

不動産投資市場の今後の成長ファクターについては、「市場参加者の多様化」が186ポイントと最も多く、次いで「投資アセットの多様化」が171ポイント。今後のリスク要因では、「金利の上昇」が271ポイントと、2位以下を大きく引き離して最も多かった。

（不動産流通研究所より引用）